मॉडल टेनेंसी एक्ट 2026: किरायेदार व मकान मालिक गाइड

परिचय — क्यों यह लेख अभी पढ़ना आवश्यक है

केंद्र सरकार ने "मॉडल टेनेंसी एक्ट" (Model Tenancy Act) को एक रूपरेखा के रूप में तैयार किया और राज्यों/संघशासित प्रदेशों से इसे अपनाने के लिये कह दिया था; यह स्वचालित रूप से देशव्यापी कानून नहीं बनता — राज्यों को अलग से कानून बनाना या अपनी धाराओं में संशोधन करना होता है।

मार्च–अप्रैल 2026 में सोशल‑मीडिया और न्यूज पोस्ट ने दावा किया कि "नए किराया नियम" पूरे देश में लागू हो गये — असलियत यह है कि कई प्रावधान केवल तभी लागू होंगे जब संबंधित राज्य/यूटी ने उन्हें अपनाया या अपने कानूनों में समायोजित किया होगा। इसलिए किरायेदारों और मकान मालिकों को तुरंत यह समझना चाहिए कि उनके राज्य में क्या लागू है और किन बदलावों के लिए तैयारी करनी है।

मुख्य बदलाव और अभी क्या करें (तेज‑कदम)

लिखित/पंजीकृत अनुबंध की अपेक्षा: MTA मॉडल स्पष्ट रूप से लिखित/रेजिस्टर्ड करार को प्राथमिकता देता है — मौखिक समझौते जोखिम में रहेंगे। यदि आपका करार मौखिक या अनियमित है तो आज ही लिखित कर लें।
सिक्योरिटी‑डिपॉज़िट‑सीमा (Residential): मॉडल एक्ट में आवासीय संपत्तियों के लिए अधिकतम वापसी‑योग्य सुरक्षा जमा आमतौर पर 2 महीने के किराये तक निर्धारित करने का अनुरोध है; कई राज्यों ने इसी दिशा में मार्गदर्शन अपनाया/सुझाया है — पर यह राज्य‑निर्भर है, तदनुसार राज्य वैधानिक नियम देखें।
रेंट अथॉरिटी और फास्ट‑ट्रैक निपटारा: मॉडल एक्ट महत्त्वपूर्ण अधिकारिक संस्थाएँ (Rent Authority / Rent Court) बनवाने का सुझाव देता है ताकि निष्पादन तेज़ हो — अगर आपके राज्य ने अपनाया है तो आगे की प्रक्रियाएँ और पोर्टल बदल सकते हैं; रजिस्ट्री/ऑनलाइन पंजीकरण के निर्देश चेक करें।
भुगतान/रख‑रखाव जिम्मेदारियाँ: मॉडल ढाँचा किरायेदार व मकान मालिक की जिम्मेदारियों को स्पष्ट रूप से बाँटता है (रचनात्मक/ढाँचा मरम्मत ज़मीन मालिक, रोज़मर्रा की सफाई किरायेदार), इसलिए करार में स्पष्ट क्लॉज़ डालें और फोटो‑इविन्स रखें।
अतिक्रमण/अवमुक्ति‑दण्ड: माडल में ओवरस्टे या डिफ़ॉल्ट पर स्पष्ट वित्तीय दंड (कई गुना किराया) व त्वरित आदेश का प्रावधान है — राज्य ने अलग कर सकता है; नोटिस‑नियम और अधिसूचना की परिकराएँ अनुबंध में जोड़ें।

फैसला‑दिशा (तत्काल): 1) आज का लिखित करार करें; 2) सिक्योरिटी‑रसीद लें और बैंक‑ट्रांसैक्शन रखें; 3) मरम्मत‑जिम्मेदारियाँ लिखित करें; 4) अपने राज्य की आधिकारिक वेबसाइट/रेंट‑पोर्टल पर जाँच कर यह सत्यापित करें कि क्या नया कानून लागू हुआ है।

2026 — राज्य अपनाने का त्वरित ट्रैकर (स्नैपशॉट)

नोट: "मॉडल" एक केंद्रीय रूपरेखा है; वास्तविक लागू नियम राज्य से ही आते हैं। नीचे दी गई तालिका अगस्त 6, 2026 की सार्वजनिक‑सूचनाओं और मीडिया/सरकारी स्रोतों के आधार पर एक संक्षिप्त‑स्नैपशॉट है — यह बदल सकती है; अंतिम पुष्टि के लिए संबंधित राज्य विभाग (Housing / Registration / Revenue) की आधिकारिक वेबसाइट देखें।

राज्य/यूटी	स्थिति (स्नैपशॉट)	टिप्पणी / स्रोत
उत्तर‑प्रदेश	अपना Tenancy‑कानून (UP Regulation of Urban Premises Tenancy Act, 2021) लागू — MTA‑लाइंस के हरफ में बदलाव के साथ	UP आधिकारिक गज़ट / न्यायिक निर्णय पर विवरण।
तमिलनाडु	2017 में नया राज्य‑कानून (TNRRRLT Act, 2017) लागू — MTA‑प्रवृत्तियों के अनुरूप (पहले से लागू)	TN Tenancy विभाग की वेबसाइट और सरकारी नोटिफिकेशन।
आंध्र‑प्रदेश	2017‑सीरिज़ के तहत अपना Tenancy‑अधिनियम मौजूद (AP Residential & Non‑residential Premises Tenancy Act, 2017)	राज्य अधिनियमों में संशोधन/नया स्वरूप।
अन्य बड़े राज्य (महाराष्ट्र, कर्नाटक, दिल्ली, पश्चिम बंगाल, राजस्थान इत्यादि)	कई राज्यों में पुराने Rent Control/Lease Acts अभी भी लागू; कुछ जगहों पर सीमाएँ/प्रथाएँ बदल रही हैं — अभी भी कार्यप्रणाली राज्य‑नियंत्रित	मीडिया‑रिपोर्ट्स और री‑ट्रैकर्स (India Express, India Today, NDTV) ने स्पष्ट किया कि अपनाना अभी राज्यवार है।

अनुभवजन्य टिप: अगर आपकी संपत्ति किसी ऐसे राज्य में है जहाँ MTA‑जैसी धाराएँ अभी नहीं आयी हैं, तब भी MTA के सुझाये हुए क्लॉज़ अपनाने से कानूनी स्पष्टता और बाजार‑स्वीकृति बढ़ती है — पर स्थानीय स्टांप‑ड्यूटी व रजिस्ट्रेशन नियम अवश्य देखें।

नमूना क्लॉज़ (तुरंत कॉपी‑पेस्ट के लिए न होकर अनुबंध में समायोजित करने हेतु)

नीचे दिए गए क्लॉज़ हिंदी में संक्षेप उदाहरण हैं — इन्हें अपने वकील/कानूनी सलाहकार से राज्य‑अनुकूल बना कर ही अंतिम करें।

1. सिक्योरिटी‑डिपॉज़िट

"किरायेदार ने मकान मालिक को आवासीय परिसर हेतु कुल ₹____ (रुपये _____) एकमुश्त आवेदन‑राशि (सुरक्षा‑जमा) के रूप में भुगतान की है, जो पक्षों के बीच लिखित समाप्ति/समझौते के 30 दिनों के भीतर निरीक्षण‑उपकरणों के बाद बिना किसी रोक‑टोक के वापस कर दी जाएगी। पार्टी‑विरोधी दावे (बकाया कर/सेवा शुल्क/रोक‑रोक) काटकर शेष राशि लौटाई जाएगी।"

2. रख‑रखाव और मरम्मत विभाजन

"निम्नलिखित कार्य मालिक की जिम्मेदारी होंगे: (a) संरचनात्मक मरम्मत, छत/दीवार का पानी रिसाव, मुख्य पाइपलाइन/विद्युत्‑इंस्टालेशन में दोष; (b) किरायेदार की रोज़मर्रा की मरम्मत जैसे नल‑टपकना, बल्ब‑बदलना किरायेदार द्वारा संभाला जाएगा।"

3. किराये‑वृद्धि

"पक्ष सहमत हैं कि अनुबंध की अवधि के दौरान किसी भी कैलेंडर वर्ष में किराये की अधिकतम वृद्धि X% होगी और वृद्धि हेतु कम से कम 60 दिनों का लिखित सूचनापत्र आवश्यक होगा (अनुबंध में तय राशि के अनुसार)।"

4. उप‑किराये/सब‑लेटिंग

"किरायेदार किसी भी रूप में संपत्ति को सब‑लेट/हिरासत में नहीं दे सकता बिना मकान मालिक की पूर्व लिखित सहमति के; गैर‑अनुमोदन पर करार भंग का कारण होगा।"

5. त्वरित विवाद‑निवारण एवं आर्बिट्रेशन

"पक्ष सहमत हैं कि किसी भी विवाद की स्थिति में पहले डिजिटल‑नोटिस भेजकर 30 दिन के भीतर समाधान का प्रयत्न किया जायेगा; विफलता पर संबंधित Rent Authority/स्थानीय निवारण पैनल को आरम्भिक भिन्न प्रक्रिया के लिए भेजा जायेगा।"

चेकलिस्ट (हस्तक्षेप से पहले):

किराया‑रसीद/बैंक‑ट्रांसफर रिकॉर्ड रखें।
चेक‑इन/चेक‑आउट फोटो‑डॉक्यूमेंटेशन बनाएं।
स्टांप‑ड्यूटी और पंजीकरण के नियम अपने राज्य के अनुसार फॉलो करें।
ड्राफ्ट क्लॉज़ को वकील से राज्य‑अनुकूल कराएं।

यदि जमा राशि की सीमा, रजिस्ट्रेशन‑कायदा या Rent Authority सेट‑अप से जुड़ा कोई अस्पष्टता है, तो राज्य‑स्रोतों और हालिया मीडिया/सरकारी प्रेस‑रिलीज़ की जाँच करें।

निष्कर्ष

मॉडल टेनेंसी एक्ट का उद्देश्य बाजार को औपचारिक बनाना और किरायेदार व मकान मालिक के हितों में संतुलन लाना है — पर 2026 में भी यह एक "राज्य‑वार यात्रा" है। इसलिए: (1) आज ही अपने करार की लिखित‑नकल बनाएं; (2) जमा‑राशि व रख‑रखाव क्लॉज़ स्पष्ट करें; (3) अपने राज्य की आधिकारिक सूचना (रजिस्ट्रार/हाउसिंग विभाग) की पुष्टि करें; और (4) आवश्यक हो तो अनुबंध वकील से अद्यतन कराएं।

मॉडल टेनेंसी एक्ट (2026): किरायेदार‑मकान मालिक के लिए तुरंत परिवर्तन, नमूना क्लॉज़ और राज्य ट्रैकर